기본이지만 꼭 알아야할 경매용어 알아보자(말소기준권리, 근저당, 대항력)

말소기준권리(압류, 가압류, 근저당):

부동산이 경매로 낙찰되면 그 부동산에 존재하던 권리들은 대부분 낙찰로 소멸된다. 그러나 낙찰 후에도 소멸되지 않고 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는 권리도 있다. 부동산 경매 입찰자는 낙찰 후에 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 파악해야 하는데 이를 권리분석이라고 한다.

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낙찰로 말소 즉 소멸되는 권리와 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 어떻게 결정되는가가 권리분석의 가장 핵심이 된다. 어떤 부동산이 경매처분 되었을 때 그 부동산에 존재하는 권리들이 낙찰자에게 인수될 것인지, 말소될 것인지를 결정하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라한다.

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말소기준권리가 될 수 있는 권리는 저당권, 근저당권 (경매에 나온 대부분의 물건이 여기에 해당), 압류, 가압류 등 6가지가 있다.

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이들 6가지 권리 중 등기부에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다.

세입자의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있는 것이고, 늦으면 대항력이 없는 것이다.

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대항력:

세입자에게 대항력이 있으면 부동산의 낙찰자는 세입자를 쫓아낼 수 없지만, 대항력이 없으면 쫓아낼 수 있다. 이는 세입자가 선순위이냐 후순위이냐로 결정된다. 그것은 세입자가 법적으로 전입을 언제 했느냐로 결정된다. 말소기준권리보다 먼저 전입했으면 선순위 임차인, 나중에전입했으면 후순위 임차인이 된다.

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근저당:

앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위이다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제 받을 것을 목적으로 하는 권리이다. 근저당 설정은 은행 등 금융기관이 주로 담당하며 융자 희망자가 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물 감정을 하고 융자 여부를 결정한 다음 근저당을 설정하고 융자를 해준다. 근저당의 설정은 물권적 합의와 등기에 의하며, 등기할 때는 담보할 채권최고액을 반드시 등기해야 한다. 채권최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액을 말한다. 예를 들어 융자 희망자가 시가 1억원의 주택을 은행에 담보로 제공하면 은행은 그주택의 위치, 주택연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데 대개는 담보물 시가의 70~80% 선이다.

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